Договор найма жилья

Без услуг риелтора вам придется составлять и проверять договор найма самостоятельно. Какие сложности и подводные камни могут ожидать вас на этом пути?

Как составить

Вам нужен именно договор коммерческого найма жилых помещений, который регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и частично главой 5 Жилищного кодекса РФ, то есть наём квартиры физическим лицом.

Не стесняйтесь просить собственника квартиры предоставить полный пакет документов: паспорт и свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, а также квитанции по коммунальным платежам и выписку из домовой книги обо всех зарегистрированных (прописанных) в данной квартире.

Если собственников у квартиры несколько, то согласия одного из них недостаточно; нужно приложить либо письменное согласие всех совладельцев, либо одного — при условии наличия у него доверенности от других совладельцев. При заключении договора все собственники присутствуют лично. От людей, не являющихся собственниками, но зарегистрированных на жилплощади, также требуется письменное согласие: иначе они вправе заявить о своих правах в любой момент. И тогда вам придется в срочном порядке искать новое жилье.

Учтите, что если вы снимаете квартиру с другом вскладчину, появляется такое понятие, как «солидарная ответственность»: если договор не предусматривает пункт о солидарной ответственности, то всю ответственность будет нести (и, соответственно, расплачиваться) тот, кто заключал договор.

Какие бывают договоры

Договор может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если в договоре срок не указан, то такой договор по умолчанию заключен на максимальный пятилетний срок.

Разница между краткосрочным и долгосрочным договорами – в условиях выселения жильцов. В первом случае собственник может прописать период, во время которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно. Если такой период не указан, то собственник не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора. По окончании срока право продолжить или прекратить сотрудничество остается за собственником.

С долгосрочным договором выселить жильцов сложнее. Если собственник не уведомил жильца за три месяца до окончания договора, то договор автоматически продлевается на старых условиях. В свою очередь, жилец имеет право расторгнуть договор в любой момент без объяснения причин.

Арендная плата

Размер, условия и сроки внесения арендной платы указываются в договоре. Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперед или залог, это обязательно должно отразиться в договоре; также в нем стоит указать, как часто и в каком объеме арендодатель может повышать плату. Если такой пункт отсутствует, собственник вправе повышать арендную плату не чаще одного раза в год, заранее уведомляя об изменениях жильца.

Вы также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если условия помещения ухудшились по независящим от вас обстоятельствам.

Еще несколько тонкостей

Если вы планируете сделать ремонт, то в договоре необходимо обозначить, предварительно обговорив с собственником, что вам можно менять с арендуемом помещении, а что нет. Не забудьте обсудить и указать в договоре, на сколько в случае ремонта должна быть снижена ваша арендная плата, иначе арендодатель может отказаться от возмещения потраченных на это денег. Если вы купили технику или мебель, а собственник не возместил вам их стоимость, то за вами остается право забрать эти вещи с собой после выселения.

Кроме договора, рекомендуется составить акт приема квартиры, в котором прописывается состояние мебели, сантехники, пола, окон и всего прочего, чтобы впоследствии ни у вас, ни у собственника не возникали вопросы об оплате ремонта или покупке чего-либо.